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Quand vous vendez un lot en copropriété, la question du syndic revient très vite sur la table. Beaucoup de vendeurs pensent qu’il intervient directement dans la surface Carrez…
Le syndic n’a aucune obligation de mesurer, vérifier ou certifier la surface loi Carrez. Cette responsabilité repose sur le vendeur, ou sur le professionnel qu’il mandate. Le syndic intervient autrement, en fournissant des documents clés qui sécurisent la vente et évitent les erreurs de périmètre. C’est précisément ce rôle indirect, mais utile, que vous devez avoir en tête avant de signer quoi que ce soit…
Ce que la loi Carrez attend lors d’une vente en copropriété
La loi Carrez impose une chose très concrète lors de la vente d’un lot en copropriété : indiquer la superficie privative exacte dans les actes.
Cette surface correspond aux planchers clos et couverts, après déduction des murs, cloisons, gaines, marches et embrasures, en tenant compte uniquement des zones dont la hauteur dépasse 1,80 mètre.
Les caves, garages, parkings ou lots de moins de 8 m² sortent du calcul.
Cette règle vise à éviter les surfaces gonflées artificiellement et les mauvaises surprises après l’achat. Une erreur supérieure à 5 % ouvre droit à une demande de réduction du prix dans l’année suivant la vente, ce qui peut vite devenir conflictuel.
Face à cet enjeu financier, la tentation est grande de chercher un responsable unique.
Et c’est là que le syndic est parfois, à tort, pointé du doigt.
Pourquoi le syndic ne mesure pas la surface loi Carrez
Le syndic de copropriété gère l’immeuble pour le compte des copropriétaires.
Sa mission porte sur l’administration, les finances, l’entretien et le respect du règlement de copropriété. La mesure d’un lot privatif ne fait pas partie de ce périmètre.
La loi ne lui confie aucun rôle dans le calcul de la surface Carrez, ni en amont ni en aval de la vente.
Vous ne pouvez donc pas lui demander de vérifier un métrage, ni d’en garantir l’exactitude. Chercher à lui transférer cette responsabilité expose surtout à des pertes de temps… et à de fausses attentes.
Dans les faits, la responsabilité repose entièrement sur le vendeur.
Vous pouvez mesurer vous-même, mais dans un logement atypique, mansardé ou modifié, le risque d’erreur grimpe vite.
Le vrai rôle du syndic pendant une vente liée à la loi Carrez
Même sans mesurer, le syndic reste un interlocuteur utile.
Lors d’une vente, vous pouvez lui demander plusieurs documents qui servent de base au mesurage et sécurisent le dossier.
Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division permettent d’identifier précisément ce qui relève des parties privatives et ce qui appartient aux parties communes. Ces documents évitent d’intégrer par erreur un palier, un local technique ou une partie de couloir dans la surface déclarée.
Dans un appartement avec mezzanine ou combles aménagés, ces textes aident le professionnel à trancher sur les zones réellement privatives.
Vous gagnez en clarté et vous limitez les contestations après la vente.
Les documents fournis par le syndic et leur utilité
Lors d’une transaction, le syndic remet plusieurs pièces au vendeur ou directement au notaire.
Certaines n’ont aucun lien avec la loi carrez, mais elles participent à la transparence globale de la vente.
Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division servent de base pour délimiter le lot.
Le carnet d’entretien peut révéler des travaux ayant modifié des surfaces. Les procès-verbaux d’assemblée générale éclairent sur des transformations votées, comme la fermeture d’une loggia.
L’état daté, facturé au vendeur, confirme la situation financière du lot.
Ce document n’a aucun impact sur la surface, mais il conditionne la signature définitive. Comptez entre 300 et 500 euros selon le syndic, un coût à anticiper dans votre budget de vente.
Qui est responsable en cas d’erreur de surface Carrez
Quand une erreur dépasse 5 %, l’acquéreur se tourne vers le vendeur. Si un professionnel a réalisé la mesure, c’est son assurance qui entre en jeu !
Le syndic n’est jamais concerné par ce recours.
Pour éviter toute contestation, vous pouvez confier le mesurage à un diagnostiqueur certifié ou à un géomètre-expert. Le tarif varie entre 50 et 150 euros selon la taille du bien, un montant modeste comparé aux risques financiers d’une action en diminution de prix.
Ce diagnostic reste valable tant que la configuration du logement ne change pas.
Après des travaux, refaites mesurer sans hésiter, surtout avant une mise en vente.
Loi Carrez et autres surfaces : attention aux confusions
La surface Carrez ne correspond pas à la surface habitable utilisée pour les locations vides.
Certaines zones comptent dans un cas et pas dans l’autre, ce qui surprend beaucoup de vendeurs.
Une véranda fermée peut entrer dans le calcul Carrez si elle respecte les critères de hauteur et de clôture.
À l’inverse, une pièce sous pente peut être partiellement exclue. Ces subtilités expliquent pourquoi un mesurage amateur mène vite à des approximations.
Face à un logement atypique, faites-vous accompagner. Vous sécurisez la vente et vous évitez les discussions interminables après signature.
Ce que vous gagnez à bien cerner le rôle du syndic
En comprenant que le syndic n’est ni contrôleur ni garant de la surface Carrez, vous abordez la vente avec les bons réflexes.
Vous savez à qui demander quoi, sans perdre de temps.
Vous utilisez les documents fournis par le syndic comme un appui, pas comme une caution juridique. Cette posture évite les tensions inutiles et fluidifie la relation avec le notaire et l’acquéreur.
Au final, chacun reste à sa place, et la vente se déroule sur des bases claires.
FAQ
Le syndic peut-il être tenu responsable d’une erreur de surface Carrez
Non. En cas d’erreur, le recours vise le vendeur ou le professionnel ayant réalisé la mesure.
Peut-on vendre sans diagnostic loi Carrez
Oui, mais c’est risqué. Une erreur ou une omission ouvre la porte à une baisse du prix après la vente.
Le syndic peut-il refuser de fournir le règlement de copropriété
Non. Sur demande du copropriétaire vendeur, ces documents doivent être transmis.
Faire mesurer par un professionnel vaut-il vraiment le coût
Oui. Pour moins de 150 euros, vous évitez un litige qui peut coûter plusieurs milliers d’euros…